PROJETO DE LEI N.º 227/16

“ DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES E AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, PARA TRATAR DO PRAZO DE ENTREGA DE IMÓVEIS ADQUIRIDOS EM FASE DE INCORPORAÇÃO, ESTABELECENDO PENALIDADE DE MULTA PARA OS CASOS DE DESCUMPRIMENTO DAS REFERIDAS DISPOSIÇÕES. “

A ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DO ESTADO DO CEARÁ decreta:

Art. 1º É nula de pleno direito a cláusula ou disposição contratual que, por qualquer forma, instituir tolerância para o atraso na entrega do imóvel ou outra forma de mitigação dos efeitos da mora do fornecedor.

Art. 2° Para efeitos desta Lei considera-se:

I - consumidor adquirente: toda pessoa física ou jurídica que adquire imóvel comercializado mediante incorporação imobiliária;

II - incorporação imobiliária: atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas;

III – incorporadora: pessoa jurídica que desenvolve o negócio imobiliário, identificando as oportunidades negociais, realiza os estudos de viabilidade, adquire o terreno e comercializa as unidades autônomas do empreendimento.

Art. 3° Será formada uma Comissão de Representantes de Fiscalização responsável pelo acompanhamento da incorporação e/ou da construção.

Parágrafo único. A comissão de que trata o caput deste artigo será composta, no mínimo, por adquirentes que correspondam a 10% (dez por cento) das unidades do empreendimento.

Art. 4° Os membros da comissão poderão, a cada 90 (noventa) dias, visitar o empreendimento em construção, agendando previamente.

Art. 5° A incorporadora deverá publicar balancete trimestral, na área restrita do seu site, acessível a todos os adquirentes, contendo todas as receitas e despesas relativas ao empreendimento em construção.

Art. 6° A incorporadora deverá publicar o cronograma físico-financeiro, na área restrita do seu site acessível a todos os adquirentes, relativo ao empreendimento em construção.
Parágrafo único. As atualizações do cronograma físico-financeiro serão disponibilizadas no sítio do fornecedor no prazo máximo de 15 (quinze) dias.

Art. 7° Deverão ser publicadas na área restrita do sítio as modificações feitas no projeto original do empreendimento.

Art. 8º Disponibilizar-se-á aos adquirentes o fluxo de caixa do empreendimento na área restrita do site da incorporadora.

Parágrafo único. As atualizações e modificações no fluxo de caixa deverão ser disponibilizadas no prazo de 15 (quinze) dias.

Art. 9º O memorial de incorporação e o cronograma físico-financeiro deverão ser disponibilizados no estande de vendas das unidades habitacionais do empreendimento para consulta dos adquirentes.

Art. 10. O descumprimento do artigo 9º sujeitará o infrator às penalidades de multa prevista nos incisos II e III do artigo 17, desta Lei, independente de reincidência na infração.

Art. 11. Não incidirá atualização com base na variação do INCC do saldo devedor do adquirente, ou qualquer outro índice, após a data prevista no contrato para a conclusão da obra até a devida expedição do habite-se.

Art. 12. O atraso na entrega do empreendimento será considerado ato ilícito, nos termos do art. 927, do Código Civil, ficando o incorporador obrigado a repará-lo.

§ 1º A mora na entrega do imóvel sujeitará o fornecedor ao pagamento de multa ao consumidor lesado, no valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor do contrato.

§ 2º A multa será atualizada monetariamente e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, até a data de sua efetiva satisfação.

§ 3º O fornecedor só se exonera da multa prevista no § 1º se comprovar judicialmente que a mora decorreu de dolo ou culpa exclusiva do consumidor.

1. A aplicação da multa não excluirá o direito do consumidor lesado pleitear reparação por perdas e danos, materiais e morais.

§ 4º A mora na entrega do imóvel também sujeitará o fornecedor, além de outras sanções administrativas previstas na legislação em vigor, à multa administrativa no valor de 0,5% (meio por cento) do valor total do empreendimento, por mês de atraso.

§ 5º A multa prevista no § 4º, acima descrita, será aplicada, na forma da legislação em vigor, pelo Procon Estadual do local da edificação e será revertida para a Fazenda Estadual devendo os recursos arrecadados serem aplicados em projetos e programas de proteção e defesa do consumidor.

Art. 13. O incorporador deverá arcar com os aluguéis dos consumidores adquirentes, a partir da fluência do prazo de carência do empreendimento.

Art. 14. Incumbe ao incorporador, antes da comercialização, apresentar:

I – estudos geotécnicos completos, inclusive com a caracterização adequada e suficiente do subsolo onde será construído o empreendimento, conforme NBR 15.575/2013;
II – estudos completos de drenagem, a fim de evitar inundações, conforme NBR 15.575/2013;
III – estudos completos de estabilidade dos taludes e projetos de contenção de encostas, caso necessário, conforme NBR 15.575/2013.

Art. 15. O não cumprimento do disposto nesta Lei sujeitará o infrator às seguintes sanções, não prejudicando outras penalidades:

I – advertência, com prazo de 30 (trinta) dias para regularização;

II – multa de R$ 10.000 (dez mil reais) na primeira autuação;

III – multa de R$ 20.000 (vinte mil reais) na segunda autuação;

IV – multa de R$ 40.000 (quarenta mil reais) na terceira autuação;

V – multa de R$ 80.000 (oitenta mil reais) na quarta autuação;

VI – multa de R$ 120.000 (cento e vinte mil reais) na quinta autuação.

Parágrafo único. Os recursos advindos das multas administrativas aplicadas deverão ser direcionados a programas de proteção ao consumidor.

Art. 16. Os órgãos de Defesa do Consumidor serão responsáveis pela aplicabilidade das penalidades de multa previstas nesta Lei.

Art. 17. O Incorporador deverá tornar público o teor desta Lei em todos os estandes de vendas dos empreendimentos.

Art. 18. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

BRUNO PEDROSA

DEPUTADO

JUSTIFICATIVA

Os fornecedores de consumo que atuam no ramo de construção e incorporação imobiliária, promovendo a venda de imóveis no mercado, no exercício de tais atividades têm adotado prática comercial revestida de abusividade.

Esses fornecedores alienam unidades imobiliárias mediante contratos (de venda e de promessa de venda) que pressupõem a entrega de imóvel ao consumidor em momento diverso e posterior à conclusão do negócio. Nesses negócios, o contrato adotado pela empresa, todavia, tem uma peculiaridade: embora preveja obrigações para ambas as partes – comprador e vendedor – fixa prazos e prevê multa moratória para o consumidor, mas não o faz igualmente para o fornecedor.

Nesses contratos, sempre há previsão de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega dos imóveis. Período durante o qual não há qualquer conseqüência resultante da entrega além da data “aprazada”.

A disciplina jurídica dos contratos em geral é hoje francamente balizada pelos princípios da boa-fé objetiva (CC, art. 422) e da função social dos contratos (CC, art 421).

Assim, a previsão contratual que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula pleno jure.

Entretanto, esse prazo, que deveria ser usado apenas em casos excepcionais,

tem sido utilizado sistematicamente pelos empreendedores, como se fizesse parte do prazo regular da obra. A situação tem-se agravado, a ponto de esse tipo de reclamação ser o principal item levado pelos compradores aos órgãos de defesa do consumidor.

Sabe-se até que, em alguns Estados, o Ministério Público tem agido em favor dos consumidores, arguindo judicialmente a validade da referida cláusula.

Ora, se hoje a situação pode ser considerada abusiva contra o consumidor, com a aprovação desta medida passará a ser abusiva contra o empreendedor, com reflexos negativos para a atividade imobiliária como um todo. Afinal, são vários os fatores, não relacionados ao comprador e nem tampouco sujeitos à vontade do construtor, que podem dar causa a atrasos em obras.

Enchentes e deslizamentos de terra e greves nos transportes públicos, por exemplo, podem levar a uma significativa abstenção de trabalhadores ou ao atraso na entrega de materiais de construção. Até mesmo o Poder Público pode ser responsável por atraso na entrega dos imóveis, quando, por conta de trâmites burocráticos, o empreendimento, mesmo totalmente concluído, demora para receber a devida licença.

Há que se encontrar, portanto, uma fórmula alternativa, que proteja o direito do adquirente de imóvel na planta, sem inviabilizar, com indenizações irrazoáveis, a atividade imobiliária, o que se faz com a apresentação da presente proposição.

BRUNO PEDROSA

DEPUTADO